“没有续签合同，物业在小区服务了一年，关键服务质量不是太好，我们业主可以不用交物业费吗？”近日，城南新区一小区业主王先生向记者咨询，小区的物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同于一年前到期，业委会成员也于一年前任期届满。新一届业委会还未成立，因此既没有与物业公司续签合同，也没要求物业公司离开，而物业公司仍然依据原有的合同内容继续提供服务。
王先生介绍，近日，物业公司按照原来的缴费标准，向业主收取一年来的物业管理费。“卫生打扫不如刚入住时干净，电梯也没有及时维保，门卫值班室时常没有人，小区这一年的管理确实不尽如人意，因此业主颇有怨言。”王先生说，为此不少业主不太愿意交物业费，物业多次上门催缴，收不到费，将每个单元停掉一部电梯，导致业主上下楼不方便，对此业主更是不愿意缴费。
“现在物业表示要撤出小区，同时要通过法律途径向业主追讨物业费。”业主认为，既然业主委员会与物业公司签订的合同已经过期一年，双方的合同关系自然不复存在，彼此也就没有对应的权利义务，物业公司提供服务属于单方自愿的义务行为，业主自然无需付费。“业主们这种想法是否正确呢？”王先生比较疑惑。
昨日，记者联系市瑞信律师事务所的王士权律师，他表示：业主的理由不能成立，业主应当按照原来的缴费标准，向物业公司缴纳物业管理费。王律师解释，物业公司的行为并非义务服务，物业公司之举无疑是为了营利。表面看来，物业公司在其与业主委员会之间的物业管理服务合同到期后，彼此的权利义务已经终止，继续提供服务、收取物业管理费，似乎纯属一厢情愿或者是将自己的意志强加给业主，业主应当有权拒绝。其实不然，因为这里涉及一个事实合同问题。事实合同是指双方当事人尽管没有签订书面协议，也没有达成口头协议，但是已经以实际行动履行相关行为，形成一致的意思表示，建立了权利义务关系。
“小区业主对物业公司继续提供管理服务的行为没有表示反对，实际上就是一种默示，等于彼此之间心照不宣地达成了新的一致，即具备了事实合同的构成要件。”王律师说，物业公司已经履行主要义务，小区业主默认，决定了所涉事实合同对物业公司、业主均具有约束力，业主自然在享受服务的同时，也应当承担缴纳费用的义务。
记者联系了市房管局物管中心葛洪刚科长，他介绍，小区新老业委会交接时期，因一些原因未能顺利交接，没能及时和物业公司签署服务合同的情况时有发生。王先生家的小区，物业公司在小区已服务一年，直到再次收取物业费，业主才提出异议，这一年内物业与业主已经形成了事实合同，服务不到位，是属于另外的层面，物业公司是可以收费的。
“小区业主委员任期届满2个月前，应当召开业主代表大会会议，进行业主委员会的换届选举。逾期未换届的，业主可向所在街道社区反映，在其指导和监督下，组织换届选举工作。”葛科长提醒，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。“业主们要有提前准备业委会换届意识，维护自己的合法权益，才有可能聘请合心意的物业公司管理小区。”
请输入验证码