储藏间被改成了店面住房，花园变成了菜地，垃圾到处堆，灰尘漫天飞，公共设施缺胳膊少腿，外来车辆乱停乱放无人过问……

　　住宅小区本是市民生活的基本场所，人们总希望自己的住宅小区清洁卫生、管理有序。小区又是社区管理的基本单元，也是城市管理的重要组成部分。随着我市城市化进程的不断加快，小区物业管理在城市管理中的影响日渐突出。尤其是我市的物业管理仍处在起步发展阶段，在市区一些尚未实现物业管理的小区中，因长期无人管理，普遍存在公用设施破损、治安没保障、环境脏乱差等问题，市民群众对此意见纷纷。

　　街道、社区管理属地小区物业公司不再充当“冤大头”

　　小区内的违法搭建、开墙破洞向谁投诉？房屋质量出现问题怎么办？小区有人破坏绿化、私自种菜又该哪个部门管？……诸如此类的问题，小区居民们常常是一头雾水，不知道怎样投诉，向谁反映。

这样一来，本来不具备政府管理职能的物业服务企业因与居民朝夕相处，特别是由于在履行物业服务合同时向小区居民收费，往往成为居民发泄不满的直接对象，一而再、再而三地被居民们当作“冤大头”。

　　“这是由于市、区在物业管理方面的职责分工不明，区级政府在物业管理上的行政监督和公共服务职责没有落实到位，街道、社区基层组织和业主自治组织的作用没能发挥等诸多因素造成的。新的《盐城市物业管理实施细则》出台后，明确了街道、社区成为属地小区管理的主体地位，斩断了过去那种没有责任主体导致乱象纷呈的源头。”市物管中心主任陈刚这样说。

　　这一《细则》规定：各县（市、区）房产行政主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。也就是说，今后小区居民如果对物业管理工作有什么意见或投诉，将按照属地管理的原则，可以直接向当地的街道办事处（乡镇人民政府）以及县（市、区）房产行政主管部门反映。

　　“这意味着我市物业管理重心开始下移，属地管理体系形成了主管部门行业指导，县（市、区）、街道（乡镇）、社区三级属地管理的新格局。这将有利于整合力量，进一步调动发挥基层组织的主观能动性，有利于构建和谐社区，符合城市发展的客观规律，是社区建设和管理的一种发展方向。”陈刚这样说。

　　各负其责齐抓共管小区物业小区难题可“上交”职能部门

　　以往不少居民认为物业管理就是房管部门的事情，凡是小区内的问题，就应该物业企业解决，而物业企业本身不具备执法权及强制力，对违法搭建、破墙开店、治安防范、房屋质量、规划建设等不完全属于物业管理范畴的问题，常常无能为力。

　　其实，物业管理工作是一项系统工程，涉及房管、建设等20多个部门和单位。以前由于缺少明确的规定，在处理具体问题时，往往容易出现职责不清，甚至推诿扯皮的现象，群众投诉无门，反映的问题不能及时解决，居民意见较多。

　　对此，此次出台的《细则》，对各县（市、区）政府、房产、规划、建设、城管、公安、物价、环保、工商、质检、民政以及供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位的职责进行了逐一明确。今后小区内如果再出现违法搭建等问题时，物业服务企业应首先进行劝阻、制止和处置，无效的应及时向有关行政职能部门报告，各相关行政职能部门应及时受理物业企业和业主的投诉和举报，依法予以处理。

　　“不能指望一家物管企业全部承担起政府职能部门应当承担的职能。”陈刚对部分物管企业充当“冤大头”有点“抱不平”。他说，如上所提问题，《细则》中明确规定：违法建筑及外立面开墙破洞行为由规划行政主管部门处置；房屋质量出现问题、破坏绿化等问题由建设行政管理部门处置；小区内乱设摊点、乱扔垃圾，由城管行政主管部门负责干预管理。“只要相关部门该担的职责都能充分履职，小区的乱象势必会减少，人们憧憬的美好家园一定会实现。”

　　鼓励业主开展自治管理业委会可选、解聘物业公司

　　业主毕竟是小区的主人，业主参与小区的管理责无旁贷。但目前，盐城市区700多个小区中，仅有200多个实现了物业管理，而其中由业主参与管理，成立业主委员会的仅50多个，占总小区的8%。更多的小区对物业服务企业的服务缺乏有效监管，单个业主对物业纠纷处理更加无能为力，业主的基本权益也难以得到保障。

　　新出台的《细则》明确鼓励业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。《细则》规定：当一个小区已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（或乡镇人民政府）的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。

　　《细则》规定，业主大会有权作出关于选举业主委员会委员或更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等重大决议。

　　“依法选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，这就意味着那些不专业的小物业管理企业的生存空间将越来越小，以往开发商自办物业等不专业的情况也将逐渐得到改善。引入招投标机制后，市场将推动品牌好的物业管理公司走向规模化，越做越大，居民也将从中受益。”陈刚说，小区的管理不能只靠物业服务企业，也不能只靠社区，而要靠业主委员会、物业服务企业、社区居委会“三位一体”，依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

　　花钱买服务是大势所趋业主关键看质价是否相符

　　物业管理的收费与服务是大家广泛关注的一个话题，也是产生矛盾和纠纷的重要方面。

　　《细则》指出，物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，明码标价。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布；非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

　　对于交纳的物业服务费，业主很关心用在了什么地方。《细则》规定，业主对物业服务费有知情权，物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。当然，业主在享受了物业服务的同时，也应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。

细则还涉及更广泛内容物管难题破解非一朝之功

　　小区内的硬件设施、公建配套是广大业主关注的另一个重要方面，事关居民的安居乐业。当初消费者在购买住房时，宣传材料上的规划令人怦然心动，承诺信誓旦旦，但是在交房时却发现绿地变房屋，健身场地变车库。对此《细则》作出明确规定，小区建设不得随意“变脸”，新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。同时，业主、使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质，若确需改变物业使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　已建成的小区配套设施，产权究竟属于谁？车辆的停放到底该怎么管理？如果房屋质量出现问题又该由谁负责保修呢？……《细则》涉及的内容很多，但基本上都有了应对的实施办法。

　　“物业管理难题不是一朝产生的，也不会凭这一纸《细则》就能立刻解决问题。物业管理难题的破解需要全社会共同努力。作为房产行政主管部门的物业服务企业资质管理和从业人员资格管理机构，我们有信心和社会各界一起，共建我们的美好家园。”陈刚这样说。