房贷新政下，商用物业按揭条件与二套房贷接近

　　楼市投资转向“住改商”？

　　最新“二套房贷”政策与商用物业的按揭条件无限接近。一些业内人士向记者证实，由于商铺和写字楼的租金回报率一般比住宅高，“二套房贷”新政策出台后已陆续引发投资者转向咨询商用物业。但由于商铺和写字楼的投资门槛比住宅高，楼市资金大规模“住改商”尚未涌现。

　　地产人士表示，投资商用物业的资金比住宅高，故此回报率也比住宅要高。投资市区内500万元以下的街铺选择不大，因广州传统旺区街铺售价已过10万元/m2，铺位越小单价越高，500万元以下难以买到好铺位。

　　有位商业地产营销人员表示，不少投资者一想到商用物业就以为是买铺，其实可考虑一下成熟商圈写字楼。以200万元的投资预算为例，可以买两套住宅出租。不过若是投资写字楼，以1万元/m2，租金比住宅高两三厘。 大额投资者选择商用物业，一是看中回报较高；二是易于管理，1000万元买多套住房收租，需要管理不同租客，而买一间商铺则只需与一个租客打交道，比较“干手净脚”；三是商铺收租稳定，商业租约年期在2～5年之间，住宅租约为1年。

　　“住改商”并非按揭那样简单

　　按照国务院制定的“二套房贷”规定，首付50%，贷款利率为基准利率1.1倍。这个按揭条件与目前商用物业的按揭条件非常相似，商用物业同样是需要五成以上首付，贷款利率在基准利率之上。不过，市场人士提醒投资者，投资商铺并非只考虑按揭单一因素，最大决定因素在于总价投入。

　　中原工商铺罗思源表示，商用物业涉及的资金额大，首付50%意味着几百万的投入，这是小型住宅投资者所难以想象的。而且商用物业按揭年期在10年以内，每月还贷压力也是普通投资者所难以承担的。不过，要注意养铺或养写字楼的成本，投资得起就不怕养不起。

　　商业地产不限购 小面积写字间吸引投资者目光

　　住建部政策研究中心一人士表示，此次的楼市调控主要针对住宅市场，而对商业地产的影响较小，尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这在商业地产开发商的眼里，却成了商业地产迎来的新契机。

　　另一方面，一商业银行人士表示，目前各大银行对于异地购房放贷仍没有统一的要求。

　　限购令不涉及商业地产

　　楼市新政的影响在逐步显现。据统计分析显示，从4月15日至19日，北京新增需求下跌超过七成，房源挂牌量增加五成以上，有超过六成卖家表示自己愿意调低售价以促进迅速成交。但是，与此相对的是，商业地产却迎来了投资客们的青睐。

　　住建部政策研究中心一人士表示，此次的楼市调控主要针对住宅市场，而对商业地产的影响较小，尤其是在信贷政策上，限购令并不涉及商业地产。商业地产并未纳入本轮调控的重点。同时，从限购政策上说，写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。

　　市场表现也正是如此。据万达广场租赁部的置业顾问孙小姐介绍，新政后，来看房的人数明显上升，尤其是关注200-300平方米的小面积写字间或商铺的人比较多，日均最高人数达到近20组。

　　“北京住宅与商务写字楼早就开始出现‘商住倒挂’现象。之前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低，首付比例低，利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。”孙小姐告诉称，现在住宅的投机行为被规范了，所以很多客户选择了区域位置优越的写字间或商铺作为投资对象。

　　事实上，此前住宅市场被社会资金爆炒，导致真正具有长期投资前景的商业地产备受冷落，一直处在商住倒挂的价值贬损阶段。但据中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，随着经济走势回暖，商业地产市场已经一天天回暖，写字楼租金、售价、商业地产的价值已经逐渐体现出来。

　　决策层观察楼市

　　一边是住宅市场上的打折与抛售并行，一边是商业地产投资预期的利好。一切似乎都在向决策层预期的调控目标发展。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前住建部等主管部门对政策效果已经开始进行观察，并将根据市场的走向把握接下来楼市调控的方向与力度。

　　“接下来的一个月非常重要，住建部、中房协等相关单位接下来都会加强对市场的监测分析，密切跟踪分析房地产市场在调控中遇到的新问题，把握调控的节奏、重点和力度。”中国房地产业协会副秘书长称。

　　事实上，力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面，但措施最严厉、效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整，即对投资、投机性购房的抑制上。因此正如中原三级市场研究中心分析师所说，这一套政策组合拳希望达到的效果就是量缩价滞，促进房地产市场的平稳健康发展，但并非打压房价。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策力度空前，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确地量化出政策可能对成交量以及房价造成的影响。因为在房价由升转跌的心理预期下，买卖双方的观望情形将形成对峙，房价在短期内还会出现回调的可能性大增。

　　“三套房贷细则不可能出台”

　　不仅业内人士对此次政策的“效果”持保留意见，事实上，各方在政策执行的过程中也存在着差异。

　　尤其值得注意的是，作为决策层打击房地产投机炒房的第一剂猛药，各银行关于差别化信贷政策的实施细则却似乎难产起来。

　　自近期国务院“房价过高地区可暂停发放第三套及以上住房贷款、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”政策出台后，各主要商业银行都表示具体的实施细则需要等待总行“开口”。但时至今日，并未有任何一家银行公布其细则。

　　“银行短期内其实根本不可能有实施细则出来。”一位商业银行个贷部负责人坦言，“各银行第三套房以及异地购房的贷款问题，现在并没有一个统一的要求。”据这位负责人透露，从银行自身的商业角度讲，目前对三套房执行首付55%甚至更高比例的可能性比较大，但应该不会完全停止向第三套房贷款，不过，最终如何执行还是要等总行通知。

　　目前各大银行对暂停三套房贷款表现谨慎，“观望”氛围尤其浓重。工行、中行、农行、中信银行4月20日表示，将大幅提高三套房的首付比例和利率，但并未暂停发放贷款。

　　事实上，在第二套房贷的执行上，各银行也存在办理房贷的购房者能否交易成功，所以各行在执行房贷新政的时间标准上并不相同。

　　目前工行、中行都以合同生效日为准，只要已签订贷款合同，就不会要求提高首付款比例。但据了解，目前还有少数银行执行以放款时间为准，如果银行还没有发放贷款，已签合同的购房者就需要重新签订贷款合同。而在某些中小银行，则大多以贷款材料受理日为“界”，购房者只要之前递交了申报材料，现在仍可以按照原来的政策获得贷款。

　　“我们的细则还在制定，要看看政府方面调控房价的力道到底会有多大，也要考虑其他银行是趋松还是趋紧。”某股份制银行按揭部负责人透露。

　　政策对于商业地产将会产生什么影响，对于住宅市场的炒房行为能否“见血封喉”，还要进一步等待市场验证。